Come si calcola l'IMU su una seconda casa nel 2026: formula ed esempio

Per calcolare l'IMU su una seconda casa prendi la rendita catastale, la aumenti del 5%, la moltiplichi per 160 e applichi l'aliquota decisa dal tuo comune. Il risultato è l'imposta di un anno intero, che si paga in due rate: la seconda scade il 16 dicembre 2026.

La rendita catastale è il valore fiscale della casa, cioè la cifra che il catasto le attribuisce per calcolare le imposte. La trovi nella visura catastale.

Qual è la formula e quali moltiplicatori si usano?

La formula è: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota. Per i fabbricati iscritti in catasto, la legge 160 del 2019 (comma 745) fissa la base imponibile, cioè il valore su cui si applica l'imposta, partendo dalla rendita in vigore al 1° gennaio dell'anno, rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale.

In pratica i passaggi sono quattro:

1. Leggi la rendita nella visura e moltiplicala per 1,05.
2. Moltiplica il risultato per il coefficiente della categoria (160 per quasi tutte le abitazioni). Ottieni la base imponibile.
3. Applica l'aliquota del comune, espressa in per mille: il 10 per mille, per esempio, equivale a moltiplicare per 0,010.
4. Se non hai posseduto la casa per tutto l'anno, riduci il risultato in proporzione ai mesi di possesso.

Per le abitazioni il moltiplicatore è 160, con una sola eccezione: gli uffici di categoria A/10, che usano 80. Lo stesso 160 vale per le pertinenze classificate C/2 (cantine e depositi), C/6 (garage e posti auto) e C/7 (tettoie). Le altre categorie, come negozi o capannoni, hanno coefficienti propri.

Il coefficiente totale è solo una scorciatoia: 160 × 1,05 fa 168, quindi per un'abitazione puoi moltiplicare la rendita direttamente per 168.

Se la casa è in comproprietà, ciascun proprietario paga per la propria quota. Per l'IMU conta chi possiede l'immobile, non chi lo abita: la seconda casa tenuta a disposizione, affittata o data in uso a un parente rientra nel calcolo, con le eventuali aliquote speciali del comune.

E se ho comprato o venduto la casa durante l'anno?

L'imposta si calcola per mesi di possesso. Secondo la legge 160 del 2019, un mese conta per intero se hai posseduto l'immobile per almeno 15 giorni in quel mese. Se invece lo hai posseduto meno di 15 giorni, per te quel mese non si conta.

Chi compra il 10 marzo ha 22 giorni di possesso in marzo, quindi paga da marzo a dicembre: 10 mesi su 12. Chi vende il 10 marzo ha 9 giorni in quel mese, quindi paga fino a febbraio. Se hai un caso al limite, per esempio un atto firmato proprio verso metà mese, fai verificare il conteggio dal notaio o dal comune.

Ci sono casi in cui la base imponibile si riduce?

Sì: la base imponibile si riduce del 50% in tre casi previsti dall'articolo 1, comma 747, della legge 160 del 2019, come ricorda il Dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia.

• Fabbricati di interesse storico o artistico.
• Fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, ma solo per il periodo dell'anno in cui esistono queste condizioni.
• Abitazioni date in comodato, cioè prestate gratuitamente, a un genitore o a un figlio che ci vive come abitazione principale. Il contratto deve essere registrato e chi concede la casa deve possedere in Italia solo quell'abitazione (oltre, eventualmente, la propria casa di residenza). Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.

Per il comodato valgono altre condizioni sulla residenza di chi concede la casa e sulla dichiarazione: leggile sulla pagina del Dipartimento delle finanze o chiedile al comune prima di applicare lo sconto.

Come trovo l'aliquota e quando si paga?

L'aliquota la decide ogni comune e la trovi nel prospetto delle aliquote, pubblicato sul sito del Dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia. Il prospetto è un modulo uniforme in cui il comune indica le aliquote per ciascun tipo di immobile: seconda casa tenuta a disposizione, casa affittata e casa in comodato possono avere aliquote diverse, quindi leggi la riga che corrisponde al tuo caso.

Secondo la legge 160 del 2019 (comma 767), le delibere dei comuni valgono per l'anno se risultano pubblicate sul sito del Dipartimento entro il 28 ottobre. Se il tuo comune non ha pubblicato le aliquote 2026 entro quella data, si applicano quelle in vigore nell'anno precedente.

L'IMU 2026 si paga in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre 2026. Secondo il comma 762, l'acconto di giugno è pari all'imposta dovuta per il primo semestre, calcolata con le aliquote dell'anno precedente. Il saldo di dicembre copre l'imposta dell'intero anno con le aliquote 2026 pubblicate dal comune: se sono cambiate, versi la differenza.

Se nel 2026 sono cambiate le condizioni della casa (per esempio l'hai comprata, venduta o affittata), può servire la dichiarazione IMU. Per le variazioni del 2026 il termine è il 30 giugno 2027.

Quanto si paga in concreto? Un esempio

Esempio: una seconda casa di categoria A/2 con rendita catastale di 600 euro, in un comune che applica il 10 per mille, posseduta per tutto l'anno. L'aliquota è un dato di fantasia, serve solo a fare i conti.

• Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro.
• Base imponibile: 630 × 160 = 100.800 euro.
• IMU annua: 100.800 × 0,010 = 1.008 euro.

Se nello stesso anno possiedi anche un garage C/6 da 50 euro di rendita, lo calcoli a parte: 50 × 1,05 × 160 = 8.400 euro di base imponibile, che con la stessa aliquota fanno 84 euro. Il totale diventa 1.092 euro.

Se avessi comprato la casa il 10 marzo, pagheresti 10 mesi su 12: 1.008 × 10 ÷ 12 = 840 euro.

Con aliquota invariata, l'acconto di giugno sarebbe stato di 504 euro e il saldo di dicembre altrettanto. Se il comune avesse alzato l'aliquota all'11 per mille, l'imposta annua sarebbe 1.108,80 euro e il saldo salirebbe a 604,80 euro.

Il valore di mercato della casa non c'entra: contano solo la rendita e la categoria.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di versare il saldo, controlla tre cose. La prima è la rendita sulla visura aggiornata, con la categoria esatta di ogni unità, garage compreso. La seconda è l'aliquota del tuo comune nel prospetto ministeriale, nella riga che descrive la tua situazione, e se il comune l'ha pubblicata entro il 28 ottobre. La terza è la quota di proprietà e i mesi in cui hai davvero posseduto l'immobile nel 2026.

Per dubbi sulle riduzioni o sulla dichiarazione, scrivi o telefona all'ufficio tributi del comune, oppure chiedi a un commercialista o a un centro di assistenza fiscale. Molti comuni mettono sul proprio sito anche un calcolatore e le istruzioni per il pagamento.