Chi paga l'IMU e quando non si paga sulla prima casa nel 2026

L'IMU, l'imposta municipale propria, è dovuta per il possesso di una casa: la paga quindi chi la possiede, di solito il proprietario, e non chi ci abita in affitto. Sull'abitazione principale, cioè la casa in cui hai la residenza anagrafica e in cui abiti davvero, l'imposta non si paga, a meno che la casa sia accatastata come A/1, A/8 o A/9.

La regola nasce dalla legge 160 del 2019, che ha riscritto l'IMU. Il comune incassa l'imposta e ne fissa le aliquote, ma le esenzioni sono stabilite dalla legge nazionale.

Chi paga l'IMU?

Paga chi ha il possesso dell'immobile, perché il presupposto dell'imposta, cioè il fatto che la fa nascere, è il possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. Nella pratica è il proprietario, ciascuno per la propria quota se i proprietari sono più d'uno.

L'inquilino non possiede la casa, quindi l'imposta non ricade su di lui. Se affitti un appartamento, l'IMU è un costo di chi lo ha dato in locazione. Lo stesso vale per una casa che hai prestato gratuitamente a un parente: l'imposta resta legata a chi la possiede.

Chi ha sulla casa un diritto diverso dalla piena proprietà, per esempio l'usufrutto (il diritto di usarla e di goderne i frutti) o il diritto di abitazione, deve verificare la propria posizione con l'ufficio tributi del comune o con un commercialista, perché il soggetto tenuto al versamento può cambiare.

Quando non si paga l'IMU sulla prima casa?

Non si paga quando l'immobile è la tua abitazione principale: la casa in cui tu, come possessore, risiedi anagraficamente e dimori abitualmente. Servono quindi due cose insieme: la residenza scritta all'anagrafe e la vita quotidiana in quella casa.

Fino al 2022 la legge parlava anche del nucleo familiare, cioè delle persone che vivono con te. Con la sentenza 209 del 2022 la Corte costituzionale ha eliminato quel riferimento: oggi conta la residenza e la dimora abituale del solo possessore. Se tu e il tuo coniuge avete residenza e dimora in due case diverse, ciascuno può quindi far valere l'esenzione per la propria.

Spostare la residenza senza abitarci non basta, e abitare senza aver trasferito la residenza nemmeno. Il comune può controllare e, se i due requisiti non ci sono, chiedere l'imposta come per una seconda casa.

Fa eccezione la casa di lusso. L'esenzione non vale se l'abitazione principale è classificata nelle categorie catastali A/1 (abitazione signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello o palazzo di pregio). La categoria è quella indicata nella visura del catasto, il documento che descrive l'immobile ai fini fiscali. Una casa molto grande ma classificata come abitazione civile (A/2) resta esente, mentre una casa A/1 paga anche se non ha nulla di sfarzoso: conta la categoria registrata, non l'impressione. Se pensi che sia sbagliata, chiedi una verifica al catasto con l'aiuto di un tecnico, senza smettere di pagare nel frattempo.

Box, cantina e posto auto sono esenti?

Sì, ma entro un limite: l'esenzione si estende alle pertinenze, cioè ai locali accessori, classificate C/2, C/6 e C/7, per un massimo di un'unità per ciascuna di queste categorie. Le categorie sono C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie). Una seconda unità della stessa categoria segue il regime ordinario.

Esempio: vivi in un appartamento A/2 di tua proprietà, con una cantina C/2 e due box C/6. L'appartamento, la cantina e un box sono esenti. Il secondo box paga. Per capire quanto, ipotizziamo che il suo valore fiscale (la base imponibile, il valore su cui si calcola l'imposta) sia 10.000 euro e che il comune applichi un'aliquota del 10 per mille: 10.000 × 10 / 1.000 = 100 euro all'anno, da versare in due rate da 50 euro. Sono numeri di fantasia: la base vera deriva dalla rendita catastale e l'aliquota è quella della delibera del tuo comune.

Quali altre case sono equiparate alla prima casa?

La legge assimila all'abitazione principale alcune situazioni, che quindi non pagano l'IMU. Tra queste ci sono le case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci che vi abitano e la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli dopo una separazione. In quest'ultimo caso il provvedimento del giudice crea, ai soli fini dell'IMU, il diritto di abitazione in capo a quel genitore, anche se la proprietà è dell'altro coniuge.

La legge prevede poi un caso per chi lavora nelle forze armate e nelle forze di polizia: l'unico immobile posseduto, non affittato, è trattato come abitazione principale senza chiedere residenza e dimora.

Il comune ha oggi un margine ristretto. Può considerare abitazione principale la casa di un anziano o di una persona con disabilità che ha preso la residenza in un istituto di ricovero o sanitario, purché la casa non sia affittata. Non può inventare altre equiparazioni a piacere. Per questo il regolamento IMU del tuo comune va letto, ma solo per questi casi.

Quando si paga l'IMU e serve una dichiarazione?

La legge fissa due scadenze: il 16 giugno per l'acconto e il 16 dicembre per il saldo. Nel 2026 sono un martedì e un mercoledì, quindi non cade nessuno spostamento al giorno lavorativo successivo. Il saldo di quest'anno è dunque tra poco più di un mese. Chi ha una casa esente non versa nulla, ma chi ha una seconda casa, un secondo box o una casa di lusso sì, calcolando l'imposta con le aliquote e le eventuali detrazioni stabilite dal comune.

Per l'abitazione principale di norma non serve presentare nulla: il comune conosce già residenza e catasto. La dichiarazione IMU, da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui cambia qualcosa, serve invece quando intervengono variazioni che il comune non può conoscere da solo e per alcune esenzioni. Quali sono, lo indicano le istruzioni ministeriali e la pagina IMU del tuo comune.

Cosa controllare nel tuo caso

Apri la visura del catasto e guarda la categoria della casa e delle pertinenze: A/1, A/8 e A/9 cambiano tutto. Verifica che la tua residenza all'anagrafe e la tua dimora siano nella casa per cui chiedi l'esenzione, e quali box, cantine o tettoie hai già collegato all'abitazione principale.

Per aliquote, scadenze e regolamento vai sulla pagina IMU del tuo comune o chiama l'ufficio tributi. Se sei in una situazione particolare, come una separazione, un usufrutto, due case in comuni diversi, un ricovero in istituto o un familiare che vive in una tua casa, chiedi a un commercialista o a un CAF prima di pagare o di non pagare, e chiedi anche se devi presentare la dichiarazione.