Tipi di contratto d'affitto nel 2026: 4+4, 3+2, transitorio e studenti

Per affittare una casa come abitazione si sceglie tra quattro formule previste dalla legge sulle locazioni abitative (la numero 431 del 1998): il 4+4 a canone libero, il 3+2 a canone concordato, il contratto transitorio e quello per studenti universitari. La differenza sta in quanto dura l'affitto, chi decide il canone e quante tasse paga il proprietario.

Due regole valgono per tutti. La legge richiede la forma scritta per la validità del contratto, quindi un affitto solo a voce non è un contratto valido. E la durata minima non si accorcia con un semplice accordo: un contratto abitativo "di sei mesi" senza una ragione temporanea scritta e vera rischia di non reggere, e in quel caso si applica la durata ordinaria. La legge non si applica agli alloggi dati in affitto solo per finalità turistiche e a quelli di edilizia residenziale pubblica.

Come funziona il contratto 4+4?

Il 4+4 dura quattro anni e, alla prima scadenza, si rinnova per altri quattro. Il canone lo decidono liberamente proprietario e inquilino.

Alla fine dei primi quattro anni il proprietario può negare il rinnovo solo nei casi che la legge indica: se vuole destinare la casa a un uso suo o di un familiare, se deve fare certi lavori sull'immobile o se intende venderla. Ogni caso ha condizioni precise: per la vendita, ad esempio, contano gli altri immobili abitativi che il proprietario possiede, e anche i lavori devono avere requisiti specifici. Non basta dichiararlo nella lettera.

La disdetta, cioè la comunicazione che chiude il contratto, va inviata almeno sei mesi prima della scadenza con raccomandata o PEC. Se manca, il contratto prosegue per altri quattro anni. Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere nuove condizioni o dare disdetta, sempre con sei mesi di preavviso; se nessuno scrive nulla, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

L'inquilino ha più libertà: può andarsene in anticipo se il contratto lo prevede, oppure per gravi motivi sopravvenuti, in entrambi i casi con almeno sei mesi di preavviso.

Come funziona il 3+2 a canone concordato?

Il 3+2 dura tre anni e poi si proroga di altri due, ma il canone deve rientrare nei limiti stabiliti a livello locale. La legge prevede che questi contratti non possano durare meno di tre anni; i limiti nascono da accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini del comune, e variano per zona, metratura e stato dell'immobile.

Il proprietario ha vantaggi fiscali: nei comuni ad alta tensione abitativa, cioè quelli dove trovare casa è più difficile e che rientrano in un elenco ufficiale, la cedolare secca è al 10% invece che al 21%. Alcuni comuni prevedono anche sconti sull'IMU, l'imposta comunale sugli immobili, ma sono decisioni del singolo comune.

Alla fine dei cinque anni le parti possono rinnovare con nuove condizioni; se non lo fanno, il contratto finisce. Non tutti i comuni hanno un accordo in vigore: dove manca, questa formula non è disponibile.

Quando si può fare un contratto transitorio?

Il transitorio si può fare solo se una delle parti ha un'esigenza temporanea, e la durata va da 1 a 18 mesi. La legge rinvia a un decreto ministeriale per le condizioni di questi contratti, che possono durare meno dei limiti ordinari proprio perché rispondono a particolari esigenze delle parti.

L'esigenza può riguardare il proprietario (per esempio un rientro in città previsto tra un anno) o l'inquilino (un lavoro a termine, un trasferimento breve). Va indicata per iscritto nel contratto e, se serve, documentata. Se il motivo manca o non è provato, il contratto rischia di essere ricondotto alla durata ordinaria. Per questo il testo deve essere preciso, non generico.

Esiste anche il transitorio a canone concordato, previsto con accordi locali che fissano durata e canone. Per sapere se nel tuo comune c'è, chiedi al comune.

Come funziona il contratto per studenti universitari?

È un contratto da 6 a 36 mesi riservato a studenti iscritti a un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza. La casa deve trovarsi nel comune sede dell'università o in uno vicino. Può firmarlo il singolo studente, un gruppo di studenti o un ente per il diritto allo studio.

Alla scadenza si rinnova per lo stesso periodo se nessuna delle parti lo interrompe. Come per il transitorio, il canone può essere libero o concordato, e nel secondo caso valgono i limiti degli accordi locali. Sulla disdetta e sul preavviso la legge non fissa un termine unico: rinvia ai contratti-tipo definiti negli accordi locali, per questo i termini vanno letti nel modello usato nel tuo comune e devono comparire nel contratto firmato.

Quanto costano tasse e registrazione?

Ogni contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla data di inizio dell'affitto, e di solito se ne occupa il proprietario. Ci sono due strade fiscali: il regime ordinario, con imposta di registro, bollo e Irpef sul canone, oppure la cedolare secca.

La cedolare secca sostituisce l'Irpef sul canone, l'imposta di registro e il bollo. Il proprietario la sceglie al momento della registrazione e deve avvisare l'inquilino con raccomandata, rinunciando agli aggiornamenti del canone: finché la cedolare è applicata, il canone resta quello pattuito.

Esempio: una casa affittata a 600 euro al mese, cioè 7.200 euro l'anno. Nel regime ordinario l'imposta di registro è il 2%, cioè 144 euro, e ciascuno ne paga 72; si aggiungono il bollo e l'Irpef del proprietario, che dipende dal suo reddito complessivo e qui non calcoliamo. Con la cedolare al 21% il proprietario versa 1.512 euro l'anno; se il contratto fosse a canone concordato in un comune ammesso, al 10% ne verserebbe 720. In entrambi i casi l'inquilino non paga la sua quota di registro.

Come si confrontano i quattro contratti?

Sul piano dei fatti, le differenze principali sono queste:

• 4+4: 4 anni più 4, canone libero, cedolare al 21%.
• 3+2: 3 anni più 2, canone entro i limiti locali, cedolare al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa.
• Transitorio: da 1 a 18 mesi, serve un motivo temporaneo scritto, canone libero o concordato secondo i casi.
• Studenti: da 6 a 36 mesi, solo per iscritti a un corso universitario fuori dal comune di residenza, canone libero o concordato.

Cosa controllare nel tuo caso

Il comune ti dice se esiste un accordo territoriale sui canoni concordati e se rientra tra quelli ad alta tensione abitativa: senza accordo, il 3+2 agevolato non c'è. Per il transitorio, il motivo e la sua data devono essere scritti nel contratto; per gli studenti, controlla che sia riportata la clausola di disdetta del modello locale.

Prima di firmare verifica anche che il contratto indichi la categoria scelta, che sia registrato entro 30 giorni e che sia stato consegnato l'attestato di prestazione energetica, il documento sui consumi dell'immobile. Per le aliquote della cedolare, confronta l'importo con le pagine aggiornate dell'amministrazione fiscale.