Quanto costa comprare la prima casa oltre al prezzo nel 2026: imposte, notaio, agenzia

Se compri la prima casa da un privato, l'imposta di registro è il 2% del prezzo dichiarato nell'atto, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di imposta catastale. Solo se chiedi il cosiddetto prezzo-valore, possibile quando compri da un privato, il 2% si calcola sul valore catastale (di solito più basso del prezzo) invece che sul prezzo. Se compri da un'impresa che applica l'IVA, paghi l'IVA al 4% sul prezzo più 200 euro per ciascuna delle tre imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale). A queste voci si aggiungono l'onorario del notaio e, se ti rivolgi a un'agenzia, la provvigione.

Le cifre fiscali qui sotto vengono dalle pagine e dalla guida dell'amministrazione fiscale (guida aggiornata a ottobre 2025). Valgono solo se hai i requisiti "prima casa", cioè le condizioni di legge per ottenere le imposte ridotte.

Quali imposte paghi comprando la prima casa?

Dipende da chi ti vende la casa. Con le agevolazioni, l'imposta di registro (quella che si paga per registrare l'atto) scende dal 9% al 2% se vende un privato o un'impresa che vende senza IVA. Se vende un'impresa che applica l'IVA, il registro è fisso e l'IVA scende al 4%.

Le stesse imposte agevolate valgono per le pertinenze, come cantina o box, anche se le compri con un atto separato. Non sono dovuti bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti soggetti al registro proporzionale.

Su quale valore si calcola il 2%?

Di regola sul prezzo dichiarato nell'atto. Se compri da un privato e chiedi nell'atto il prezzo-valore, invece, l'imposta si calcola sul valore catastale, cioè sul valore fiscale della casa, e non su quanto la paghi davvero. Il notaio ti dice se nel tuo caso puoi usarlo.

Il valore catastale di una prima casa si ottiene così: rendita catastale (il valore fiscale della casa, che trovi nella visura) x 1,05 x 110. Il minimo di 1.000 euro si applica all'imposta di registro dovuta. Dall'importo dovuto si sottraggono poi, se ci sono, l'imposta già pagata sulla caparra al preliminare e l'eventuale credito d'imposta: per questo la somma che versi al rogito, cioè alla firma dell'atto di vendita, può essere più bassa.

Quanto costano notaio e agenzia?

Nessuno dei due ha una cifra fissa di legge. L'onorario del notaio dipende dal prezzo, dalla complessità dell'atto e dallo studio. Di solito scegli tu il notaio, anche se chi vende o la banca possono avere preferenze. Chiedi un preventivo scritto che separi l'onorario dalle imposte che il notaio versa per tuo conto, così sai cosa è compenso e cosa è tributo. Nel conto entrano di norma anche le imposte della tabella. Se prendi un mutuo, l'atto di finanziamento ha costi propri, che qui non sono compresi.

La provvigione dell'agenzia la concordi con l'agenzia stessa: non esiste una percentuale unica. Di solito è una percentuale sul prezzo, con IVA, e si matura quando l'affare si conclude. Lì trovi percentuale, IVA e momento del pagamento: leggi bene la proposta d'acquisto o l'incarico che firmi. Se compri direttamente da un privato o da un costruttore, senza intermediario, questa voce non c'è.

Quanto fa il totale in un caso concreto?

Esempio: compri da un privato una casa da 200.000 euro, con rendita catastale di 800 euro, e chiedi il prezzo-valore.

• Valore catastale: 800 x 1,05 x 110 = 92.400 euro.
• Registro al 2%: 1.848 euro (sopra il minimo di 1.000).
• Ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro.
• Imposte totali: 1.948 euro.

Per notaio e agenzia facciamo due ipotesi, che non sono tariffe ufficiali: 2.500 euro di conto del notaio (onorario e IVA, escluse le imposte) e 7.000 euro di provvigione con IVA. Il totale oltre il prezzo sarebbe circa 11.450 euro, poco più del 5,7% del prezzo. Senza agenzia scenderebbe a circa 4.450 euro. Se invece non chiedessi il prezzo-valore, il 2% si applicherebbe ai 200.000 euro e il registro sarebbe 4.000 euro e non 1.848.

Cosa succede se vendi e ricompri, o perdi l'agevolazione?

Se vendi la casa comprata con le agevolazioni ed entro un anno ne compri un'altra con i requisiti prima casa, hai diritto a un credito d'imposta. Il credito è pari al registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, se è la somma minore, e lo usi in diminuzione del registro dovuto sul nuovo acquisto, entro il limite dell'imposta del nuovo atto.

Se invece perdi l'agevolazione (per esempio perché vendi prima del tempo previsto senza riacquistare entro un anno, o perché non rispetti le altre condizioni), l'amministrazione chiede la differenza di imposta, una sanzione del 30% e gli interessi. Se avevi comprato da un privato, la differenza è quella tra il registro al 9% e quello al 2%, cioè 7 punti percentuali. Se avevi comprato da un'impresa con IVA, è la differenza tra l'IVA ordinaria (10% per le abitazioni, secondo la guida dei notai) e il 4% pagato, cioè 6 punti.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di firmare il preliminare, chiedi al notaio un preventivo completo e verifica con lui che hai i requisiti prima casa e se puoi usare il prezzo-valore. Controlla la rendita catastale nella visura. Con l'agenzia, fai mettere per iscritto percentuale, IVA e scadenza della provvigione. Per i costi del mutuo rivolgiti alla banca o al mediatore creditizio, e per casi particolari, come eredità, pertinenze o vendita di una casa già posseduta, a un commercialista.