Quanto mutuo posso ottenere con il mio stipendio nel 2026

Il punto di partenza è la rata, non l'importo: secondo la Banca d'Italia è ragionevole che la rata mensile non superi circa un terzo del tuo reddito disponibile, cioè quello che ti resta dopo le spese fisse. Se hai 1.800 euro netti al mese e nessun'altra spesa fissa, la rata massima è di 600 euro, e il mutuo che ne deriva dipende da durata e tasso: al 4% sono circa 114.000 euro in 25 anni.

Qual è la rata massima che posso permettermi?

La rata massima è circa un terzo del reddito disponibile. La guida della Banca d'Italia sul mutuo chiede di stimare il reddito disponibile, al netto delle spese fisse, e di calcolare una rata pari a circa un terzo di quella cifra. Lo scopo è lasciarti margine per le spese correnti, per quelle impreviste e per eventuali riduzioni di reddito, per esempio per malattia o perdita del lavoro.

Il calcolatore della rata sul sito di educazione finanziaria della Banca d'Italia usa una formula più breve e parla di un terzo del reddito netto, cioè quello che ricevi in busta paga dopo imposte e contributi. In questa guida seguiamo la formula completa: si parte dallo stipendio netto e si tolgono le spese fisse e le rate già in corso. Poi si divide per tre.

Non è una legge. È un criterio di prudenza: ogni banca fa poi le proprie valutazioni.

Come si passa dalla rata all'importo del mutuo?

Si calcola il capitale che quella rata ripaga in una certa durata e a un certo tasso. La rata è formata da due parti: la quota capitale, cioè la somma presa a prestito che restituisci, e la quota interessi, cioè il costo del prestito sul debito che resta.

Esempio: stipendio netto di 1.800 euro al mese, nessun altro debito e nessun'altra spesa fissa, quindi il reddito disponibile coincide con lo stipendio. Un terzo sono 600 euro di rata. Il capitale che 600 euro al mese riescono a ripagare è questo (valori arrotondati, calcolati con la formula standard del piano di rimborso a rate, tasso fisso):

Scegliere 30 anni invece di 20 al 4% porta il mutuo da circa 99.000 a circa 125.700 euro. Ma paghi più a lungo: 600 euro per 360 mesi sono 216.000 euro, di cui circa 90.000 di interessi. Su 25 anni i versamenti totali sono 180.000 euro, con circa 66.000 di interessi.

Quanto cambiano i conti con il tasso e con la durata?

Cambiano parecchio. Nell'esempio, a parità di rata e di 25 anni, un punto di tasso in più (dal 4% al 5%) riduce il mutuo di circa 11.000 euro. Un punto in meno lo aumenta di circa 13.000.

Quale tasso usare per fare le prove? Secondo i dati della Banca d'Italia riportati dall'agenzia ANSA, ad agosto 2026 il Taeg medio sui nuovi mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni era del 3,99%, contro il 3,81% di luglio. Il Taeg è il tasso annuo effettivo globale, cioè il costo complessivo del mutuo in percentuale annua, spese incluse.

Questo valore è una media di tutte le erogazioni di quel mese. Il tuo tasso può essere più alto o più basso, a seconda di banca, tipo di tasso, durata e quota di prezzo che finanzi. Il 4% della nostra tabella serve solo a fare le prove, non è un'offerta né una previsione. Per questo conviene provare almeno tre scenari, come nella tabella.

E se ho già altre rate da pagare?

Ogni rata in corso riduce il reddito disponibile, e quindi anche la rata che puoi permetterti. Il metodo è sempre lo stesso: stipendio netto, meno rate e spese fisse, diviso tre.

Esempio: stipendio netto di 1.800 euro e un prestito personale da 150 euro al mese. Il reddito disponibile è 1.800 − 150 = 1.650 euro, un terzo sono 550 euro. Al 4% e in 25 anni 550 euro di rata valgono circa 104.200 euro di mutuo invece di 113.700: circa 9.500 euro in meno.

Fai attenzione al totale: 150 euro di prestito più 550 di mutuo fanno 700 euro, circa il 39% dello stipendio. La regola del terzo applicata al reddito disponibile non coincide quindi con un terzo dello stipendio pieno, e una banca che conteggia tutte le rate sul reddito totale può arrivare a un importo più basso. Se paghi anche un affitto che continuerai a pagare, o altre spese fisse, vanno tolti prima di dividere per tre.

Cosa guarda la banca oltre allo stipendio?

La banca guarda reddito, patrimonio e garanzie. Nella fase di istruttoria, cioè l'esame della tua richiesta, l'intermediario verifica queste informazioni e solo dopo decide se e quanto finanziare.

Il reddito conta anche per come è nel tempo: la guida invita a valutarlo soprattutto in prospettiva. Se il reddito è basso rispetto alle rate o il lavoro non è stabile, la banca può chiedere garanzie in più, per esempio una fideiussione, cioè l'impegno di un'altra persona a pagare al tuo posto se non ce la fai.

Anche l'immobile fa parte della valutazione: una perizia, cioè la stima del valore fatta da un esperto, serve a verificare che la casa garantisca il prestito.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di chiedere un preventivo, fai questi passi:

• Calcola il tuo reddito netto mensile e togli le spese fisse e le rate già in corso.
• Dividi per tre e usa il risultato come rata massima di prova.
• Rifai il conto con tre tassi e due o tre durate, usando il calcolatore della rata sul sito di educazione finanziaria della Banca d'Italia.
• Chiedi alla banca, o a un mediatore creditizio iscritto all'albo, quali documenti di reddito servono e se nel tuo caso (contratto a termine, partita IVA, più intestatari) servono garanzie.
• Per le imposte e i costi di acquisto, rivolgiti al notaio e al tuo commercialista.