Mutuo al 100% senza anticipo: si può e a quali condizioni nel 2026

Sì, un mutuo che copre il 100% del prezzo della casa esiste, ma è un'eccezione e non un diritto. Si ottiene soprattutto con la garanzia pubblica del Fondo prima casa, a cui possono accedere solo alcune categorie di persone, e solo se la banca accetta di concederlo.

Di regola le cose vanno diversamente. Secondo la guida della Banca d'Italia, l'intermediario concede in genere un importo che non supera l'80% del valore dell'immobile, stabilito con la perizia (la stima fatta da un tecnico indipendente), oltre a valutare il merito creditizio, cioè la tua capacità di restituire il prestito. Per questo, normalmente, il restante 20% e le spese di acquisto sono a carico tuo.

Cosa dice la regola generale sull'anticipo?

La regola generale è l'80%: il mutuo copre fino a quella quota del valore stimato, il resto lo metti tu. La Banca d'Italia precisa che a volte gli intermediari concedono anche di più, ma in quei casi chiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli al cliente.

Attenzione al riferimento: conta il valore di perizia, non solo il prezzo scritto nel preliminare. Se il perito stima la casa meno del prezzo pattuito, la differenza resta comunque a tuo carico.

Come funziona il Fondo prima casa?

Il Fondo è una garanzia dello Stato che copre una parte del capitale del mutuo: se tu non paghi, il Fondo rimborsa la banca per quella quota. È gestito da Consap, società pubblica, e agevola i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale. La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale.

Per le categorie prioritarie la garanzia sale all'80% quando il mutuo supera l'80% del prezzo di acquisto, compresi gli oneri accessori, e l'ISEE (l'indicatore della situazione economica della famiglia) non supera 40.000 euro all'anno. Con un rischio così ridotto, la banca può spingersi fino al 100%.

Chi può chiederlo?

Devi rientrare in una delle categorie ammesse e, al momento della domanda, non possedere altre case a uso abitativo, anche all'estero. Fanno eccezione gli immobili ricevuti in eredità e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.

Le categorie indicate dal gestore sono:

• giovani che non hanno compiuto 36 anni;
• giovani coppie, sposate o conviventi, con nucleo costituito da almeno due anni e almeno un componente sotto i 36 anni;
• famiglie con un solo genitore e figli minori;
• inquilini di alloggi delle case popolari;
• famiglie con tre, quattro o cinque o più figli sotto i 21 anni, con ISEE rispettivamente fino a 40.000, 45.000 e 50.000 euro.

Dal 3 agosto 2026, per effetto della legge 2 luglio 2026, n. 116, sono ammessi anche le persone con disabilità permanente accertata e i componenti di un nucleo in cui vive da almeno due anni un familiare con tale disabilità. Per loro la garanzia è del 50%, oppure dell'80% se l'ISEE non supera 40.000 euro.

Quali sono i limiti da conoscere?

I numeri chiave sono nella tabella.

L'esclusione riguarda le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Non si può usare la garanzia per una sola ristrutturazione senza acquisto, né per comprare la sola nuda proprietà.

Quanto serve davvero, oltre al mutuo?

Anche con un mutuo al 100% non è detto che tu non debba mettere nulla. Il Fondo considera oneri accessori le spese di istruttoria, di perizia e di incasso rata, e le eventuali provvigioni di chi ti aiuta a ottenere il credito. Spese notarili, imposte e tasse possono essere comprese solo se è la banca a finanziarle.

La garanzia copre questi oneri finanziati solo se il totale erogato resta entro il valore di perizia. Se il prezzo coincide con la stima, quindi, il margine per finanziare anche le spese è minimo.

Esempio: una casa da 200.000 euro, stimata dal perito 200.000 euro. L'80% è 160.000 euro: con un mutuo normale dovresti trovare 40.000 euro, più le spese di acquisto. Se rientri nei requisiti e la banca approva un mutuo di 200.000 euro, il Fondo garantisce l'80% del capitale, cioè 160.000 euro. Il tetto di 250.000 euro è rispettato. Restano però imposte, notaio e costi del mutuo, che pagherai di tasca tua se la banca non li finanzia.

Basta rientrare nei requisiti e come si presenta la domanda?

No, la banca decide da sola. Il gestore lo scrive chiaramente: la concessione del mutuo e l'uso della garanzia restano soggetti alle valutazioni autonome ed esclusive della banca o dell'intermediario.

Quindi conta soprattutto la sostenibilità della rata. La Banca d'Italia ritiene ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile. Esempio: con 2.400 euro netti al mese, un terzo è 800 euro. Un finanziamento da 200.000 euro è più impegnativo di uno da 160.000, perché la rata sale, e con contratto atipico o reddito incerto la valutazione può essere più severa.

La richiesta della garanzia si presenta alla banca o all'intermediario aderente, insieme alla domanda di mutuo, con un documento di identità valido. Non va inviata direttamente al gestore del Fondo. Ricevuta la pratica, il gestore comunica l'esito alla banca entro 20 giorni; poi la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato perfezionato o non è stato erogato. La casa deve essere dichiarata abitazione principale nei contratti di acquisto e di mutuo.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di fissare il preliminare, chiedi alla banca se aderisce al Fondo e quale quota potrebbe finanziare sulla base della perizia, non solo del prezzo. Fatti fare un preventivo scritto con tutte le spese e la rata, e confrontalo con il tuo reddito disponibile.

Per ISEE, categoria di appartenenza e requisiti sulle altre case, rivolgiti a un CAF o al commercialista. Per le spese di rogito e il rischio che la perizia sia inferiore al prezzo, parlane con il notaio prima di firmare l'impegno di acquisto.