Agevolazioni prima casa nel 2026: requisiti e quanto si risparmia

Le agevolazioni prima casa riducono le imposte che paghi al momento dell'acquisto: l'imposta di registro scende dal 9% al 2% se compri da un privato, l'IVA dal 10% al 4% se compri da un'impresa. Le ottieni se la casa non è di lusso, se è nel comune dove avrai la residenza e se non possiedi altre case secondo le regole che trovi qui sotto.

Le imposte si pagano al notaio il giorno del rogito, cioè dell'atto di vendita. Il beneficio non è automatico: lo chiedi tu, con una dichiarazione scritta nell'atto.

Quali sono i requisiti per avere le agevolazioni prima casa?

Servono quattro condizioni, tutte previste dalla nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa allegata al testo unico dell'imposta di registro (DPR 131/1986).

• Casa non di lusso. Sono escluse le abitazioni accatastate come A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). La categoria è scritta nella visura catastale.
• Comune giusto. L'immobile deve trovarsi nel comune in cui hai la residenza, oppure in cui la trasferirai entro 18 mesi dall'atto. In alternativa basta che tu ci lavori.
• Nessuna altra casa nello stesso comune. Non devi essere titolare di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà (la proprietà senza il diritto di usare la casa) su un'altra abitazione in quel comune.
• Nessuna casa già agevolata altrove. In tutta Italia non devi avere diritti su un'altra casa che hai comprato, anche tramite il coniuge, usando le stesse agevolazioni.

Le stesse imposte ridotte valgono per le pertinenze, per esempio cantina, box o posto auto, anche se le compri con un atto separato.

Quanto si risparmia con la prima casa?

Il risparmio dipende da chi vende. La tabella mette a confronto i due casi.

Esempio: una casa da 200.000 euro comprata da un privato. Con le agevolazioni paghi 4.000 euro di registro (2%) più 100 euro di ipotecaria e catastale, in tutto 4.100 euro. Senza agevolazioni il registro è di 18.000 euro (9%), quindi 18.100 euro in tutto. Risparmi 14.000 euro.

Se la stessa casa costasse 200.000 euro più IVA e la vendesse un'impresa, con l'agevolazione pagheresti 8.000 euro di IVA (4%) più 600 euro di imposte fisse. Senza, l'IVA sarebbe di 20.000 euro (10%): il risparmio è di 12.000 euro.

Quando vende un privato, il notaio può calcolare il registro sul valore catastale invece che sul prezzo, con il cosiddetto prezzo-valore. Il valore catastale è quello fiscale della casa, ricavato dalla rendita. Se il prezzo reale è molto più alto, l'imposta può scendere ancora: chiedilo al notaio prima dell'atto.

Posso averle se ho già una casa?

Dipende da dove si trova e da come l'hai comprata. Una casa in un altro comune, comprata senza agevolazioni o ereditata, non ti impedisce di chiedere il beneficio. Una casa nello stesso comune sì, a meno che tu non rientri nei casi sotto.

Se possiedi già una prima casa agevolata nello stesso comune e ne compri un'altra, puoi avere di nuovo il beneficio se vendi la vecchia entro due anni dalla data del nuovo acquisto. Il termine era di un anno ed è stato portato a due dalla legge di bilancio 2025 (legge 207/2024).

Se invece vendi la casa agevolata e ne ricompri un'altra entro un anno, hai diritto a un credito d'imposta. Vale quanto l'imposta di registro o l'IVA che avevi pagato la prima volta, e non può superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto. Lo scali dalle imposte del nuovo atto o dalla dichiarazione dei redditi.

Quando si perdono le agevolazioni?

Perdi il beneficio, cioè "decadi", se le dichiarazioni fatte nell'atto si rivelano false o se non rispetti gli impegni successivi. I casi tipici sono due: non trasferisci la residenza entro 18 mesi, oppure vendi la casa dopo meno di cinque anni senza ricomprarne un'altra come prima casa entro un anno.

In quel caso l'amministrazione fiscale recupera la differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata, cioè il 9% invece del 2% oppure il 10% invece del 4%. Si aggiungono interessi e sanzioni. Per questo conviene tenere a mente le scadenze fin dal giorno del rogito.

Cosa controllare prima di firmare

Prima del rogito verifica con il notaio la categoria catastale della casa e delle pertinenze, perché è il primo motivo di contestazione. Porta i documenti che provano la tua residenza o il tuo luogo di lavoro, e dichiara con precisione le case che possiedi o hai posseduto, anche tramite il coniuge.

Se vendi o hai venduto un'altra casa agevolata, chiedi al notaio di verificare i termini di due anni e di un anno per il credito d'imposta. Per i dubbi sulla tua posizione fiscale, un commercialista può controllare le date prima dell'atto. Per le misure speciali riservate ai giovani, che sono state temporanee, chiedi al notaio se ce n'è una in vigore per il tuo atto.