Cedolare secca sull'affitto nel 2026: cos'è, aliquote e quando conviene

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che ti permette di pagare sull'affitto un'imposta fissa al posto dell'Irpef (l'imposta sul reddito delle persone fisiche) e delle relative addizionali. L'aliquota è del 21% del canone annuo, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Conviene quando, con la tassazione ordinaria, la tua aliquota marginale supera di poco più del 22% e non ti serve aumentare il canone ogni anno.

Cos'è la cedolare secca, in parole semplici?

È un'imposta sostitutiva: invece di sommare il canone incassato agli altri tuoi redditi e tassarlo con le aliquote ordinarie, paghi una percentuale fissa sull'affitto. Secondo l'amministrazione fiscale, il regime riguarda i contratti di locazione di case a uso abitativo tra persone fisiche che non agiscono come impresa o professionisti.

In più, con la cedolare sei esentato dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo per registrazione, proroghe e risoluzione del contratto. Il regime si applica anche alle pertinenze affittate insieme alla casa, come il box o la cantina.

Quali sono le aliquote della cedolare secca?

Le aliquote sono tre: 10%, 21% e 26%. La tabella elenca quattro situazioni, perché il 21% vale in due casi diversi.

Per le locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) c'è una novità: dal periodo d'imposta 2026 la cedolare si applica solo se nell'anno destini a questo uso non più di due appartamenti. In precedenza il limite era quattro. Oltre la soglia, l'attività è considerata imprenditoriale.

Chi può sceglierla e per quali immobili?

Può sceglierla il proprietario, o chi ha un diritto reale di godimento come l'usufrutto, che affitta una casa a uso abitativo. Se l'immobile ha più proprietari, ciascuno decide da solo per la propria quota: la scelta di uno non obbliga gli altri. Se hai più contratti, l'opzione si esercita contratto per contratto.

Dal punto di vista del catasto, l'opzione riguarda le unità delle categorie da A/1 a A/11, esclusa la A/10, cioè gli uffici e gli studi privati.

I negozi sono un caso a parte. La cedolare è stata aperta alle unità di categoria C/1 (i negozi) fino a 600 metri quadrati solo per i contratti stipulati nel 2019, come chiarisce una risposta dell'amministrazione fiscale del 2026. Per questo non è una strada aperta ai nuovi contratti commerciali.

Come si sceglie la cedolare secca?

Si sceglie al momento della registrazione del contratto oppure negli anni successivi. Prima devi comunicarlo all'inquilino con lettera raccomandata: con quella comunicazione rinunci a chiedere l'aggiornamento del canone, anche se il contratto lo prevedeva, compreso l'adeguamento Istat.

La raccomandata non serve se il contratto dura meno di trenta giorni nell'anno, e nemmeno se nel contratto è già scritta espressamente la rinuncia agli aumenti. L'opzione si indica poi nel modello di registrazione dei contratti di locazione, online o in un ufficio dell'amministrazione fiscale.

Quando conviene davvero e quando no?

Conviene quando la tua aliquota marginale (quella applicata all'ultimo euro di reddito) tra Irpef e addizionali supera circa il 22%. Il punto di pareggio non è il 21%, perché con la tassazione ordinaria l'Irpef si calcola sul 95% del canone: il restante 5% è una deduzione forfettaria per le spese. Più alto è il tuo reddito complessivo, più la cedolare tende a far risparmiare, e con il canone concordato al 10% il vantaggio è di solito netto.

Può non convenire se il tuo reddito è basso e l'aliquota ordinaria resta vicina o sotto il 22%, o se ti interessa tenere l'aggiornamento Istat del canone in un periodo di inflazione.

Esempio: un appartamento affittato a 700 euro al mese, cioè 8.400 euro l'anno. Con la cedolare al 21% paghi 1.764 euro. Con il canone concordato al 10% ne paghi 840. Con la tassazione ordinaria, ammettendo un'aliquota complessiva del 30%, l'imponibile è il 95% di 8.400, cioè 7.980 euro, e l'imposta è di 2.394 euro, a cui si aggiungono registro e bollo. Il risparmio con la cedolare libera è di circa 630 euro l'anno, più i costi di registro e bollo che non paghi.

Il calcolo è semplificato: la tua aliquota reale dipende da tutti gli altri redditi, e il commercialista può fare il conto sul tuo caso.

Posso cambiare idea dopo aver scelto la cedolare?

Sì, l'opzione si può revocare, ma non in qualsiasi momento: la revoca vale per le annualità successive del contratto e si comunica con il modello di registrazione entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro dell'annualità a cui si riferisce. Chiedi conferma delle date al commercialista o all'ufficio dell'amministrazione fiscale, perché una comunicazione in ritardo può non produrre l'effetto sperato.

Con la revoca tornano la tassazione ordinaria, l'imposta di registro e il bollo. Riacquisti anche la possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone, ma solo dall'anno in cui la revoca ha effetto: la rinuncia agli aumenti degli anni in cui hai applicato la cedolare resta valida.

Cosa controllare nel tuo caso

Prima di scegliere, chiedi al commercialista di confrontare le due tassazioni con i tuoi redditi, comprese eventuali detrazioni o agevolazioni legate al reddito. Verifica nel contratto se c'è già la clausola di rinuncia agli aumenti: potresti non dover inviare la raccomandata. Per il canone concordato, rivolgiti al comune o alle associazioni dei proprietari e degli inquilini che firmano gli accordi locali. Se affitti per brevi periodi, controlla quanti appartamenti destini a questo uso nel 2026.