Quali documenti servono per vendere casa nel 2026: l'elenco per il notaio

Per vendere casa devi poter dimostrare che sei tu il proprietario, che la casa è descritta correttamente in catasto e che c'è l'attestato di prestazione energetica (APE). In pratica porti al notaio il documento di identità, l'atto con cui hai acquistato o ereditato, la visura e la planimetria catastali e l'APE. Poi si aggiungono i documenti che dipendono dal tuo caso.

Il notaio che redige l'atto di vendita raccoglie e controlla tutto. Più sei pronto prima di fissare la data, meno rischi di dover rinviare la firma.

Quali documenti devi preparare prima di vendere?

Il nucleo è quasi sempre lo stesso. Nella tabella trovi anche se il documento è richiesto dalla legge o se è una richiesta di prassi, cioè quello che notaio e compratore di solito chiedono. Il tuo notaio può chiederti qualcosa in più o in meno.

La visura catastale è l'estratto del catasto che indica chi risulta proprietario. La planimetria è il disegno dei locali.

Che cosa devi dichiarare sul catasto?

Devi dichiarare, con gli altri intestatari, che i dati catastali e la planimetria corrispondono alla casa com'è oggi. Per gli atti tra vivi che trasferiscono fabbricati già esistenti, come la vendita, la legge prevede che l'atto contenga l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e questa dichiarazione, a pena di nullità. La regola vale dal 1° luglio 2010.

Prima della firma il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con quanto risulta nei registri immobiliari, cioè i registri dove sono trascritti i passaggi di proprietà. Quindi la planimetria va confrontata con la casa reale prima di fissare il rogito. Se hai fatto lavori che spostano muri o cambiano le stanze, chiedi a un tecnico se il catasto va aggiornato.

Perché serve l'APE e chi paga se manca?

L'APE indica la classe energetica della casa e la sua copia deve essere allegata al contratto di vendita. Se manca, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro. In solido significa che l'amministrazione può chiedere l'intero importo a ciascuna delle due parti: venditore e compratore rispondono insieme.

L'obbligo di allegare l'attestato è nell'articolo 6 del decreto legislativo 192 del 2005, la sanzione è nell'articolo 15, nel testo modificato nel 2020 (Gazzetta Ufficiale del 10 giugno 2020). Gli importi che leggi qui sono quelli di quel testo: non abbiamo trovato una pagina ufficiale che li cambi, ma le regole sull'efficienza energetica degli edifici sono in evoluzione, quindi chiedi al notaio il testo aggiornato prima di firmare. L'attestato lo rilascia un tecnico abilitato.

Che cosa dice il notaio sulla regolarità edilizia, sugli impianti e sul condominio?

Il notaio ti chiederà di chiarire se la casa è stata costruita e modificata con i permessi del comune. Di solito nell'atto compaiono le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica ed edilizia, con gli estremi dei titoli. Se mancano pezzi, un geometra, un architetto o un ingegnere confronta lo stato reale con i documenti del comune e ti dice quale pratica serve.

Per impianti e condominio non c'è un elenco uguale per tutti. Notaio e compratore chiedono di solito le dichiarazioni di conformità degli impianti, il regolamento condominiale, le spese già deliberate e la situazione dei tuoi pagamenti. L'amministratore può impiegare qualche giorno per rispondere, quindi conviene chiedere per tempo.

E se sulla casa c'è un mutuo?

Dovrai sapere quanto resta da pagare e informare il notaio, perché la banca ha un'ipoteca sulla casa, cioè una garanzia a suo favore. Chiedi alla banca un conteggio aggiornato dell'importo di estinzione. Il modo più comune di chiudere il debito è usare una parte del prezzo alla firma, d'intesa con banca e notaio: come farlo dipende dal tuo contratto di mutuo.

Quanto resta in mano su una vendita da 200.000 euro con mutuo?

Esempio: vendi un appartamento a 200.000 euro e hai ancora un mutuo da 60.000 euro. Se alla firma estingui il debito con il prezzo, ti restano 140.000 euro prima di altre spese e imposte, come la provvigione dell'agenzia, se ne hai una, o le imposte sulla vendita.

Quei costi non sono nel calcolo, e vanno chiariti prima di firmare. Il conteggio di estinzione della banca è il numero da avere in mano per primo, perché cambia con il tempo e con le condizioni del contratto.

Cosa controllare nel tuo caso

Porta al notaio, anche in anticipo, la copia dell'atto di acquisto e la visura: ti dirà subito se manca qualcosa. Se la casa è stata ereditata o donata, chiedigli come dimostrare la provenienza. Per differenze tra casa e planimetria, o per titoli edilizi mancanti, rivolgiti a un tecnico e all'ufficio tecnico del comune. Per il mutuo, parlane con la banca. Per le imposte sulla vendita, chiedi a un commercialista.