Uno shock energetico, tre modelli di mutuo: chi paga il tasso più alto dipende dal prestito

Il tasso medio fisso sui mutui americani a 30 anni è salito dal 6,76% del 10 settembre 2026 al 7,40% dell'8 ottobre, per poi scendere al 7,18% del 5 novembre, secondo l'indagine settimanale di Freddie Mac. Un anno prima era al 6,22%. Nello stesso autunno la Banca d'Inghilterra ha collocato il tasso quotato sui mutui fissi a due anni nel Regno Unito circa 95 punti base sopra il livello precedente al conflitto, mentre la BCE ha riportato il composito dell'area euro sui nuovi prestiti per l'acquisto di abitazioni al 3,62% a settembre, contro il 3,44% di aprile. Questi dati non sono omogenei: uno è una media settimanale di un'indagine, uno un tasso quotato su un prodotto, uno un composito ponderato, e i periodi di riferimento non coincidono. Restano comunque utili a mostrare come un unico shock raggiunga i debitori attraverso tre diverse strutture di mutuo.

La causa comune ha una fonte ufficiale. I verbali della Banca d'Inghilterra di settembre affermano che le condizioni finanziarie nel Regno Unito si sono irrigidite perché sono salititi i tassi overnight index swap a breve termine, con movimenti analoghi negli Stati Uniti e nell'area euro, che la banca attribuisce allo shock globale dell'offerta energetica. Gli stessi verbali registrano il petrolio Brent a 106 dollari al barile e il gas all'ingrosso nel Regno Unito a 207 pence per therm il 14 settembre.

Il tasso americano è un prezzo obbligazionario, quindi si riprezza in pochi giorni

Il mutuo americano tipico è a tasso fisso per 30 anni e le banche lo finanziano vendendo obbligazioni garantite da mutui. Il tasso quotato segue quindi i rendimenti obbligazionari di lungo periodo, non il tasso overnight della banca centrale. Quando i rendimenti salgono, salgono anche le quotazioni. L'indagine di Freddie Mac si basa sulle domande di mutuo presentate nella settimana, quindi registra il movimento quasi in tempo reale.

Il percorso settimanale nel grafico seguente lo mostra: 6,76% il 10 settembre, 6,95% il 17 settembre, 7,28% l'1 ottobre, 7,40% l'8 ottobre, 7,24% il 29 ottobre e 7,18% il 5 novembre. I valori provengono dall'indagine di Freddie Mac e dalle sue pubblicazioni settimanali datate, che riportano anche la lettura della settimana precedente e quella dell'anno prima. Il rialzo e il parziale ritracciamento hanno richiesto ciascuno circa un mese.

Per chi compra l'effetto è rilevante. Su un mutuo a 30 anni con ammortamento, il 7,18% invece del 6,22% porta la rata mensile per ogni 100.000 dollari presi a prestito da circa 614 dollari a circa 677 dollari, cioè del 10,4%. Una famiglia con un budget mensile fisso può quindi indebitarsi il 9,4% in meno. Sono calcoli miei sui due tassi dell'indagine, senza considerare imposte e assicurazioni.

Chi ha già un mutuo a tasso fisso non sente nulla di tutto ciò. Lo shock colpisce gli acquirenti e chi rifinanzia, il che rende la trasmissione negli Stati Uniti rapida ma circoscritta.

Il Regno Unito si è mosso con i tassi swap mentre il Bank Rate restava fermo

Le banche britanniche prezzano i mutui fissi a due e cinque anni sulla base dei tassi swap, che seguono le attese sul Bank Rate. Il Comitato di politica monetaria, nella riunione conclusa il 16 settembre, ha votato 6 voti a 3 per mantenere il Bank Rate al 3,75%. Tre membri volevano un rialzo di 0,25 punti percentuali. La curva dei tassi a breve termine di mercato era crescente e ha toccato circa il 4,9% entro la fine del 2027.

I verbali descrivono una trasmissione piena e rapida dai tassi di mercato a breve ai tassi di prestito chiave per famiglie e imprese, e collocano il tasso fisso a due anni quotato circa 95 punti base sopra il livello precedente al conflitto. Un tasso di policy fermo e un tasso sui mutui molto più alto possono coesistere, perché i mutui seguono il percorso atteso, non l'attuale livello. L'inflazione al consumo nel Regno Unito era al 3,1% ad agosto e il Comitato ha giudicato i rischi per l'inflazione orientati al rialzo.

Il costo britannico arriva a rate. Ogni mese alcuni mutuatari raggiungono la scadenza di un tasso fisso e passano alla quotazione corrente, quindi lo stock dei mutui si riprezza lentamente anche quando le nuove quotazioni salgono. Non ho usato qui le serie della Banca d'Inghilterra sui tassi dei mutui nuovi e in essere, perché non sono riuscito a ricondurle a una pagina che ho letto per questa nota. Sono proprio i dati che misurerebbero direttamente il ritardo.

L'area euro mescola i due modelli, e il dato aggregato nasconde i debitori esposti

Il dato composito della BCE sul costo del credito fa una media di paesi con culture del mutuo diverse. Alcuni mercati si basano su prestiti a tasso variabile o con fissazione breve, altri su tassi fissi lunghi. Nel rilascio di settembre, pubblicato il 2 novembre, la BCE indica il composito sui nuovi prestiti per l'acquisto di abitazioni al 3,62%, descritto come sostanzialmente invariato rispetto al 3,60% di agosto. Il dato di aprile era 3,44%.

I segmenti divergono. Il tasso sui prestiti a tasso variabile o con fissazione iniziale fino a un anno è passato dal 3,56% di aprile al 3,89% di settembre, con un aumento di 33 punti base. I prestiti con tasso fisso da 5 a 10 anni sono passati dal 3,61% al 3,82%, con un aumento di 21 punti base. Su un mutuo a 25 anni, il movimento del composito aumenta la rata di circa l'1,9%, quella del segmento variabile di circa il 3,6% e quella del segmento da 5 a 10 anni di circa il 2,3%. Anche in questo caso sono calcoli miei.

Le fonti che ho letto non forniscono una ripartizione per paese né la quota di prestiti a tasso variabile, quindi il gruppo esposto è visibile nei tassi ma non è quantificabile. Il dato aggregato è una guida debole per capire chi paga di più.

Conta più chi sopporta lo shock che la sua rapidità

Non sostengo che la struttura dei prodotti spieghi l'entità delle differenze tra questi numeri. I periodi vanno da quattro settimane a cinque mesi e le definizioni non coincidono. Ciò che i dati sostengono è più limitato: lo shock è comune, ma la struttura del prodotto determina chi lo sopporta.

Negli Stati Uniti i nuovi acquirenti si fanno carico di tutto, e i proprietari con mutui più vecchi e più economici hanno poche ragioni per vendere. Nel Regno Unito il costo si distribuisce tra le coorti di rifinanziamento, quindi la pressione sulla sostenibilità dei pagamenti può continuare a crescere anche dopo che le quotazioni hanno smesso di salire. Nell'area euro sono i mutuatari a tasso variabile e con fissazione breve a sopportare per primi l'aggiustamento, il che indica differenze tra paesi piuttosto che un esito unico per l'intera area.

Due incertezze attraversano questo quadro. Un rialzo del Bank Rate si trasferirebbe direttamente sui tassi fissi britannici prezzati sugli swap. E i dati dell'area euro descrivono il mercato solo fino a settembre, quindi eventuali cambiamenti nei prezzi praticati dalle banche da allora non sono inclusi.

Da osservare:

• L'indagine settimanale di Freddie Mac, pubblicata il giovedì. Una lettura sotto il 6,95%, il livello del 17 settembre, indicherebbe che il picco autunnale è stato completamente annullato. Un ritorno al 7,40% mostrerebbe che il ritracciamento è stato solo una pausa.
• La prossima decisione della Banca d'Inghilterra. Una variazione del Bank Rate, o un voto che si sposti ulteriormente verso un rialzo, definirebbe il percorso dei tassi fissi britannici legati agli swap.
• La prossima statistica mensile della BCE sui tassi di interesse bancari, relativa a ottobre. I dati di settembre sono usciti il 2 novembre, quindi con cadenza mensile la pubblicazione di ottobre dovrebbe arrivare circa un mese dopo. Un composito ben sopra il 3,62%, con il tasso a variabile e fino a un anno oltre il 3,89%, confermerebbe che i mutuatari con rinegoziazione a breve stanno sostenendo l'aggiustamento.