I tassi sui mutui italiani salgono al 3,60% a settembre, e la pausa della BCE di ottobre non offre sollievo

Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni in Italia è stato del 3,60% nel settembre 2026, in aumento dal 3,28% del settembre 2025 e il valore più alto delle 13 letture mensili che monitoriamo. Il dato si basa sulle statistiche della BCE sui tassi di interesse delle banche italiane. Il 29 ottobre 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha mantenuto al 2,50% il tasso sulle operazioni di deposito, quindi la pressione accumulata nel corso di quest'anno non si è invertita.

Ogni tipologia di mutuo costa più di un anno fa, e i variabili si sono rivisti ad agosto

I dati di settembre mostrano dove si concentra il costo. Il tasso fisso a cinque-dieci anni era del 3,91%, contro il 3,57% di un anno prima. Il tasso fisso oltre i dieci anni era del 3,65%, contro il 3,31%. Il tasso fisso a uno-cinque anni era del 3,75%, appena sotto il picco di agosto del 3,80%. I mutui a tasso variabile hanno registrato in media il 3,29%, contro il 3,10% del settembre 2025.

La serie dei variabili presenta la rottura più netta. Da marzo a giugno 2026 è rimasta tra il 3,04% e il 3,08%, poi è scesa al 2,99% a luglio. Ad agosto è salita al 3,37% e a settembre al 3,29%. Si tratta di un movimento di 0,38 punti percentuali in un solo mese.

Non possiamo dire con certezza cosa lo abbia causato. Le banche possono aver anticipato il rialzo della BCE del 10 settembre, ma la media mensile dei nuovi mutui risente anche della composizione dei mutuatari e dei prodotti erogati in quel mese, e una sola rilevazione è una prova debole. L'osservazione più significativa è che il dato di settembre sia rimasto alto. Un picco di un solo mese si sarebbe probabilmente riassorbito.

Lo scarto tra variabile e fisso è più contenuto rispetto all'estate. A luglio 2026 il tasso variabile era al 2,99% e il fisso a cinque-dieci anni al 3,79%. A settembre i due valori erano rispettivamente 3,29% e 3,91%. Lo scarto esiste ancora, ma chi sceglie il variabile parte ora da una base più alta e resta esposto allo stesso rischio della prossima mossa della BCE.

La pausa di ottobre della BCE mantiene in vigore la pressione legata all'energia

Il 29 ottobre la BCE ha affermato che i prezzi dell'energia continuano a salire, il che comporta rischi al rialzo per l'inflazione e al ribasso per la crescita. Ha inoltre affermato che le condizioni di finanziamento si sono irrigidite rispetto alla riunione precedente. I tre tassi di riferimento restano al 2,50% (tasso sui depositi), al 2,65% (operazioni di rifinanziamento principali) e al 2,90% (tasso sulle operazioni di rifinanziamento marginale).

La decisione di settembre ha fissato questa base. Euronews ha riferito il 10 settembre che la BCE ha alzato di un quarto di punto il tasso sui depositi, portandolo al 2,5%, il secondo aumento in tre mesi, collegandolo a uno shock energetico che spinge verso l'alto l'inflazione dell'area euro. Il resoconto della BCE sulla riunione del 9-10 settembre, pubblicato l'8 ottobre, riporta una proposta di Lane di aumentare di 25 punti base tutti e tre i tassi di riferimento.

Una banca centrale che cita nello stesso comunicato l'aumento dei prezzi dell'energia e il irrigidimento delle condizioni di finanziamento non sta preparando i mercati a un taglio. La determinazione dei tassi sui mutui in Italia finora ha seguito questo messaggio, e il testo di ottobre non offre alle banche alcun motivo per allentare.

I tassi più alti riducono anzitutto la capacità di acquisto, e i prezzi seguono lentamente, se seguono

Prendiamo un mutuo con rata costante da 200.000 euro a 25 anni. Con il 3,28%, media del settembre 2025, la rata mensile è di circa 978 euro. Con il 3,60% è di circa 1.012 euro. Si tratta di nostri calcoli di ammortamento sui tassi di fonte BCE, non di dati pubblicati.

Se si mantiene il budget a 978 euro, il mutuo sostenibile scende a circa 193.000 euro con il 3,60%, e a circa 187.000 euro con il tasso fisso a cinque-dieci anni del 3,91%. La capacità di acquisto dell'acquirente si riduce di alcuni punti percentuali prima che un venditore modifichi il prezzo richiesto. Una banca che verifica la sostenibilità del mutuo a quei tassi applicherà lo stesso calcolo.

Resta incerto se i prezzi seguiranno. A Torino, la mediana delle quotazioni ufficiali dei valori immobiliari per le abitazioni ordinarie nelle diverse zone della città, costruita sulle quotazioni semestrali pubblicate per ciascuna zona, era di 2.425 euro al metro quadro nel primo semestre del 2026. Era di 2.312 euro nel secondo semestre del 2025 e di 2.275 euro nel secondo semestre del 2024. La serie è salita mentre i tassi dei mutui salivano.

Vanno fatte due precisazioni. Le quotazioni sono pubblicate due volte l'anno e sono stime di valore, non prezzi di compravendita, quindi reagiscono in ritardo e attenuano il rumore. Inoltre una città non rappresenta l'Italia. Il dato di Torino non mostra ancora segnali di una discesa dei valori causata dai tassi più alti, ma non esclude che ciò avvenga. Un dato del secondo semestre 2026 inferiore a 2.425 euro al metro quadro sarebbe la prima prova di un effetto di tetto. Un dato stabile o superiore suggerirebbe che i venditori, o il processo di valutazione, hanno assorbito il rialzo dei tassi.

Per chi rinegozia il mutuo, il confronto rilevante è tra il tasso vecchio e il 3,60%-3,91%, a seconda del periodo di fissazione. Per l'acquirente conta la rata mensile di un dato mutuo. Per un promotore che fissa i prezzi delle unità, conta la capacità di acquisto dell'acquirente, che è ciò che misura il calcolo sopra.

Cosa osservare

Tre dati confermerebbero o smentirebbero la tesi che il costo del credito si stia stabilizzando su un livello più alto.

• Il resoconto della BCE sulla riunione del 29 ottobre. Quello di settembre è uscito l'8 ottobre, quattro settimane dopo la decisione. Se il ritardo sarà lo stesso, il resoconto di ottobre arriverà a fine novembre. Mostrerà quanto il Consiglio direttivo sia stato vicino a un nuovo rialzo.
• La prossima pubblicazione mensile delle statistiche della BCE sui tassi di interesse per l'Italia. Il test è se il tasso complessivo resta al 3,60% o sopra, e se i mutui a tasso variabile restano intorno al 3,3%. Un tasso variabile tornato vicino al 3,0% indicherebbe che il rialzo di agosto è stato un episodio isolato.
• Le quotazioni torinesi dei valori immobiliari per il secondo semestre 2026. Un dato inferiore a 2.425 euro al metro quadro mostrerebbe la prima risposta dei prezzi nella serie ufficiale. Un dato pari o superiore significherebbe che il rialzo dei tassi non si è ancora trasferito sulle valutazioni.

La tesi sarebbe sbagliata se i prezzi dell'energia calassero e il linguaggio della BCE cambiasse prima che i tassi bancari si adeguassero. In tal caso agosto e settembre apparirebbero come un picco, non come un nuovo livello.