Aste giudiziarie a Torino: solo il round 2 rispetta il calendario legale, e il round 5 sale al 79,5%

A Torino, il prezzo richiesto mediano dei round successivi delle aste giudiziarie è pari al 75,3% del primo prezzo richiesto nel round 2, al 61,2% nel round 3 e al 55,9% nel round 4. Nel round 5 il dato sale al 79,5%. Queste cifre derivano dalla nostra lettura degli avvisi d'asta giudiziaria pubblicati per la città. Si tratta di prezzi richiesti, non di prezzi di aggiudicazione.

Uno di questi numeri corrisponde a una regola di legge. Gli altri no, e i dati di cui disponiamo non permettono ancora di spiegarne il motivo.

Solo il round 2 si avvicina al calendario legale

Quando un lotto non riceve offerte, il tribunale lo rimette in vendita a un prezzo più basso. La nota tecnica dell'FMI sull'Italia del luglio 2020, dedicata alle attività deteriorate, descrive questo meccanismo. Vi si legge che le riforme delle esecuzioni immobiliari del 2015 e del 2016 consentivano riduzioni fino al 50% rispetto al valore stimato del bene. Una nota a piè di pagina aggiunge che il prezzo d'asta può scendere del 25% rispetto al valore di perizia dopo ogni asta andata deserta, e fino al 50% del valore di perizia dopo la quarta.

Una mediana del 75,3% nel round 2 è vicina al 75% che produrrebbe un primo gradino del 25%. Si tratta di una corrispondenza tra una mediana e un documento, non della prova che la regola abbia prodotto la mediana. Il primo prezzo richiesto in un avviso potrebbe non coincidere con la perizia, e la nota descrive le regole come erano nel 2020: chi si basa su un lotto specifico deve quindi verificare il calendario oggi in vigore.

I round 3 e 4 si collocano sopra quanto darebbe il solo calendario

La nota a piè di pagina può essere letta in due modi. Se ogni gradino è un 25% fisso sulla perizia, due gradini lasciano il 50%. Se ogni gradino si compone sul precedente, due gradini lasciano circa il 56%. La mediana del round 3, pari al 61,2%, sta sopra entrambi i valori. Il round 4, al 55,9%, supera la lettura lineare con il suo limite del 50%, e sta ben sopra la lettura composta a tre gradini, che dà circa il 42%.

Dunque la serie scende, come farebbe una scala di sconti, ma l'entità delle discese non segue la regola. Posso proporre possibili spiegazioni, nessuna delle quali è verificata. Il primo prezzo richiesto potrebbe trovarsi sotto la perizia in alcuni avvisi. I lotti che si aggiudicano escono dal campione, quindi quelli che arrivano al round 4 potrebbero essere diversi da quelli arrivati al round 2. Inoltre gli avvisi potrebbero numerare i round in modo diverso dal conteggio legale delle aste deserte.

Il secondo punto pesa più di quanto appaia. La mediana di ciascun round è calcolata sui lotti che hanno raggiunto quel round, non su un unico lotto che scende lungo la scala. Non disponiamo dei conteggi degli avvisi per round, quindi non possiamo dire quanti lotti stiano dietro ciascun numero, né definire i gruppi grandi o piccoli.

Il round 5, al 79,5%, mostra che le mediane non descrivono il percorso di un solo lotto

La mediana passa dal 55,9% del round 4 al 79,5% del round 5. Poiché ogni round copre un insieme diverso di lotti, questo non indica che il prezzo di alcun lotto sia salito. Indica che il gruppo presente nel round 5 mette in relazione i prezzi richiesti con i primi prezzi richiesti in modo diverso dal gruppo del round 4.

Due ipotesi sono compatibili, e nessuna è verificata. La prima riguarda la composizione: il round 5 potrebbe contenere lotti il cui primo prezzo richiesto era già basso, così che i prezzi successivi rappresentano una quota maggiore di esso. La seconda riguarda la procedura: un lotto la cui vendita è decaduta o la cui procedura è ripartita potrebbe essere rimesso in vendita a un prezzo azzerato. Entrambe le ipotesi farebbero salire la mediana senza che alcun acquirente cambi opinione.

I conteggi degli avvisi per round permetterebbero di distinguerle. Se il round 5 si basa su pochissimi avvisi, l'ingresso o l'uscita di un solo lotto sposta la mediana. Se il numero è simile a quello del round 4, è più probabile che la causa sia la composizione o un azzeramento del prezzo.

La mia lettura, che è solo questa, è che le mediane per round descrivono gli avvisi del campione meglio di quanto prevedano il prossimo prezzo di un qualsiasi lotto. Per chi seleziona lotti d'asta giudiziaria, la prova sta nel singolo avviso: il suo primo prezzo richiesto, il suo round e la riduzione dichiarata. La mediana di Torino è un'indicazione di contesto.

Cosa osservare

Due verifiche chiarirebbero gran parte della questione.

La prima è il numero di avvisi alla base di ciascun round. Il nostro conteggio trimestrale dei round d'asta pubblicati a Torino indica 71 nel IV trimestre 2023, 101 nel I trimestre 2024 e 83 nel II trimestre 2024, poi 5 nel III trimestre 2024 e 3 nel III trimestre 2026, con 53 finora nel IV trimestre 2026, circa cinque settimane dopo l'inizio del trimestre. Cali così marcati sembrano dipendere tanto dalla pubblicazione o dalla copertura quanto dai cambiamenti dell'offerta, quindi non ne traiamo conclusioni prima che i conteggi siano verificati. Una mediana del round 5 costruita su qualche avviso sarebbe rumore. Una basata su un numero vicino a quello del round 4 richiederebbe la spiegazione procedurale.

La seconda è la quotazione semestrale dei valori immobiliari per le zone di Torino relativa al secondo semestre 2026. La nostra mediana dei punti medi delle zone, basata sulle quotazioni pubblicate per ciascuna zona, era di 2.312 euro al m² nel primo semestre 2025 e di 2.425 euro al m² nel primo semestre 2026. Le quotazioni sono un valore di riferimento, non prezzi di transazione, quindi non possono dire se gli sconti delle aste siano più ampi di quelli ordinari di mercato. Offrono però un indicatore esterno per capire se il mercato di riferimento si sta rafforzando o indebolendo mentre le mediane delle aste restano inspiegate.

Solo a titolo di contesto: le statistiche sui tassi di interesse della BCE per le banche italiane collocano il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni al 3,60% nel settembre 2026. I nostri dati sulle aste non contengono alcun collegamento tra questo tasso e le mediane dei round, e non ne traiamo alcuno.