Il lock-in dei mutui può aiutare a spiegare perché le nuove case negli Stati Uniti ora si vendono sotto quelle esistenti

La casa nuova mediana venduta negli Stati Uniti nel settembre 2026 è stata pagata 400.400 dollari, secondo lo US Census Bureau e il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). È 17.100 dollari in meno rispetto alla mediana di 417.500 dollari delle abitazioni esistenti riportata dalla National Association of Realtors (NAR), quindi il consueto sovrapprezzo delle case nuove è scomparso. Vanno fatte due cautele insieme. Le mediane provengono da indagini diverse che coprono abitazioni diverse, e il prezzo delle case nuove è inferiore del 3,9% rispetto al settembre 2025 con un margine di errore di ±8,9%, perciò il Census non può considerare significativa quella variazione.

La storia più affidabile sta sotto il prezzo: chi è in condizione di vendere con un tasso sul mutuo del 7%.

Circa metà dei mutui statunitensi è sotto il 4%, e questo pesa sulla disponibilità dei proprietari a vendere

L'indagine di Freddie Mac ha fissato il mutuo fisso a 30 anni al 7,18% il 5 novembre 2026, in calo dal 7,24% della settimana precedente e terzo ribasso settimanale consecutivo. Chi vende e poi ricompra sostituisce un vecchio prestito con questo tasso.

La dimensione del cambio si legge nel portafoglio dei mutui. Usando il National Mortgage Database della Federal Housing Finance Agency (FHFA), come riportato dal sito finanziario Wolf Street, il 50,6% dei mutui statunitensi in essere aveva un tasso inferiore al 4% nel quarto trimestre 2025, e il 19,7% era sotto il 3%. Al picco del primo trimestre 2022, oltre il 65% era sotto il 4%. La quota sta calando lentamente. Ho potuto leggere solo il dato del quarto trimestre 2025 attraverso quel resoconto secondario, quindi è più vecchio del tasso citato sopra. Per circa metà dei mutuatari, traslocare significa un tasso superiore di oltre tre punti percentuali.

L'offerta sul mercato dell'usato è scarsa. La NAR ha contato 1,60 milioni di abitazioni esistenti in vendita nel settembre 2026, pari a 4,8 mesi di offerta, con compravendite pari a 3,99 milioni su base annua destagionalizzata. Il lock-in è una causa plausibile tra diverse, e nessuna di queste pubblicazioni lo isola. Se regge, ciò farebbe sì che la casa che deve trovare un acquirente sia più spesso quella di un costruttore.

I costruttori hanno 8,4 mesi di offerta, e il divario di prezzo è in parte una questione di composizione

Il Census ha contato 476.000 nuove case in vendita a fine settembre 2026, pari a 8,4 mesi di offerta al ritmo di vendita attuale di 676.000 unità annue. Un anno prima erano 8,2 mesi. È quasi il doppio del dato sulle abitazioni esistenti.

Le nuove case impiegano anche più tempo a vendersi una volta terminate. Nella Tabella 3 del Census, la casa completata mediana era stata in vendita per 3,0 mesi nel settembre 2026, contro 2,4 mesi nel settembre 2025. La mediana era salita al massimo di 3,5 mesi a marzo, aprile e maggio. I costi di mantenimento sostenuti dai costruttori non sono misurati in queste pubblicazioni, quindi la pressione a ridurre il prezzo, ridimensionare la casa o offrire incentivi è una deduzione dal tempo di permanenza sul mercato, e il Census non rileva affatto gli incentivi.

Il confronto sui prezzi richiede la stessa attenzione. Il prezzo medio delle nuove case è sceso del 6,7% su base annua a 472.800 dollari, variazione che il Census segnala come significativa, mentre quella della mediana non lo è. Il Census afferma che le variazioni dei prezzi riflettono sia la composizione per area e per dimensione sia i prezzi a parità di caratteristiche. La composizione è cambiata. Le case con prezzo tra 300.000 e 399.999 dollari erano il 31% delle vendite di settembre contro il 23% di un anno prima, mentre quelle da 1 milione di dollari in su erano il 4% contro il 6%. Una quota più bassa nella fascia alta abbassa la media senza che alcun costruttore abbia ridotto un prezzo.

Le case completate in offerta sono scese a 111.000, e probabilmente a spiegarlo sono le ultimazioni più basse

La composizione dello stock in vendita è cambiata nella direzione che i costruttori possono controllare. Le case completate in vendita erano 111.000 nel settembre 2026, dati destagionalizzati, contro 122.000 un anno prima. Il grafico a linee «New houses for sale at end of month, completed homes only» (Nuove case in vendita a fine mese, solo quelle completate) lo mostra in calo quasi costante dalle 128.000 unità di gennaio, con un piccolo rialzo a luglio (da 113.000 a 114.000). Le case in vendita non ancora avviate sono salite a 115.000 da 103.000. Quelle in costruzione sono scese a 250.000 da 262.000.

Il rialzo delle case non avviate non va letto come prevendita o come blocchi di tasso concordati in anticipo. Il Census in questa serie conta solo le case invendute. Un dato più alto sulle non avviate significa più scorte invendute e non costruite in offerta, un segnale diverso dal fatto che i costruttori abbiano già trovato acquirenti.

Le ultimazioni sono la spiegazione più probabile per il calo dello stock finito. Le vendite di case completate sono state 380.000 su base annua nel settembre 2026, contro 428.000 un anno prima. Lo stock completato è comunque diminuito, quindi devono essere arrivate meno case finite. Le ultimazioni complessive sono state 1.192.000 su base annua, il 14,0% in meno rispetto alle 1.386.000 del settembre 2025, un calo che il Census definisce statisticamente significativo. Le ultimazioni di case unifamiliari sono state 840.000. Le ultimazioni complessive includono il plurifamiliare, quindi è un indicatore indiretto delle case costruite per la vendita, e il collegamento è una mia deduzione. Non ho trovato una serie di ultimazioni unifamiliari confrontata con le vendite di case unifamiliari completate. La direzione è coerente con un flusso in entrata che si è ridotto, ma non è una prova.

Il Sud detiene il flusso di progetti, l'Ovest sta tagliando più in fretta, e due pubblicazioni verificheranno la lettura

I permessi di costruzione sono stati pari a 1.400.000 unità su base annua destagionalizzata nel settembre 2026, il 3,0% in meno rispetto al settembre 2025. I permessi per case unifamiliari sono stati 845.000, in calo del 4,0% rispetto ad agosto. Le partenze di costruzione totali sono state 1.221.000, il 7,4% in meno su un anno, pur rientrando nel margine di errore di ±11,5%.

Il Sud ha rilasciato 759.000 di quei permessi, l'1,8% in meno di un anno prima, e 413.000 delle 676.000 vendite di nuove case su base annua annualizzata si sono concentrate nel Sud. Nell'Ovest i permessi sono stati 283.000, in calo dell'11,3% rispetto al settembre 2025, e quelli per case unifamiliari sono stati 170.000, in calo del 7,6%. Le vendite di nuove case nell'Ovest sono state inferiori del 17,4%, ma con un margine di ±29,0%, quindi solo la direzione è informativa.

La pubblicazione di sintesi che ho letto non riporta le mediane regionali dei prezzi. Il Census pubblica una serie trimestrale separata delle mediane e delle medie dei prezzi delle nuove case per area, nella sua pagina delle serie storiche, che non ho letto, quindi la pressione regionale qui descritta si basa sui dati dell'offerta e non sui prezzi. Per le banche e i finanziatori, i dati mostrano uno stock finito in calo perché le partenze e le ultimazioni sono state ridotte, non perché la domanda si sia ripresa.

Il Census pubblicherà le nuove costruzioni residenziali di ottobre il 18 novembre 2026 e le vendite di nuove abitazioni il 25 novembre 2026. La lettura guadagna sostegno se lo stock completato continua a calare e i mesi di offerta scendono da 8,4 verso i 4,8 dell'usato, con la casa completata mediana venduta in meno di 3,0 mesi. Si indebolisce se lo stock completato risale sopra le 120.000 unità mentre il tasso di Freddie Mac resta intorno al 7%. Ciò significherebbe che i costruttori stanno di nuovo costruendo in anticipo rispetto alla domanda.