Il tasso sui mutui italiani tocca il massimo di 13 mesi, al 3,60%, e i precedenti picchi sono stati superati entro tre mesi

Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni in Italia è stato del 3,60% nel settembre 2026, contro il 3,50% di maggio e il 3,28% del settembre 2025. È il valore più alto delle 13 rilevazioni mensili della nostra serie, costruita sulle statistiche sui tassi d'interesse della BCE per le banche italiane. Tredici mesi sono una base ristretta, e non sostengo che si tratti di un massimo pluriennale. Ma all'interno di quella finestra la serie presenta una regolarità che merita una verifica: non è mai rimasta a lungo al di sotto di un precedente massimo.

Ogni precedente massimo è stato superato entro tre mesi

Il tasso complessivo della nostra serie ha segnato nuovi massimi in sette mesi della finestra: 3,31% nell'ottobre 2025, 3,38% a dicembre, 3,45% a gennaio 2026, 3,47% ad aprile, 3,50% a maggio, 3,55% ad agosto e 3,60% a settembre. Prendiamo i cinque massimi che hanno almeno tre mesi di dati successivi. Ciascuno è stato superato entro quei tre mesi. Tre dei sei massimi seguiti da almeno un mese sono stati battuti già nel mese successivo: da dicembre a gennaio, da aprile a maggio e da agosto a settembre.

I ripiegamenti sono stati contenuti. Dopo il 3,45% di gennaio, il tasso è sceso al 3,37% a marzo. Dopo il 3,50% di maggio, è sceso al 3,40% a luglio. Nessuno dei due è durato. La serie procede a zigzag, ma gli zigzag si collocano su una scala che sale.

Due cautele. Questa è una sola fase di inasprimento e 13 punti di dati, quindi si tratta di una regolarità, non di una legge. Inoltre una serie mensile costruita su medie riportate dalle banche è discontinua: il balzo dei tassi variabili di agosto mostra come una sola rilevazione possa far muovere più scadenze contemporaneamente. Il risultato è un'ipotesi di partenza, non una previsione. Rende meno probabile che settembre sia stato il picco e fissa un'asticella per chi sostiene il contrario.

La rilevazione di ottobre: il 3,50% separa il rumore dall'inversione di tendenza

La BCE ha pubblicato le statistiche sui tassi d'interesse bancari dell'area euro relative a settembre il 2 novembre 2026, secondo quanto riportato sul suo sito. Non sono riuscito a confermare la data della pubblicazione di ottobre nelle pagine della BCE che ho consultato. Con questa cadenza dovrebbe arrivare all'inizio di dicembre, ma conviene verificare il calendario statistico della BCE.

Le soglie derivano dal quadro appena descritto. Le nostre rilevazioni del tasso complessivo sono state del 3,40% a luglio, del 3,55% ad agosto e del 3,60% a settembre.

• Sopra il 3,60%: un terzo rialzo consecutivo e un nuovo massimo, in linea con la scala che sale.
• Tra il 3,50% e il 3,60%: compatibile con lo zigzag. Un ritorno al 3,50% eguaglierebbe il ripiegamento più profondo della finestra, senza superarlo.
• Sotto il 3,50%: un arretramento più ampio di qualsiasi altro nei 13 mesi, e il primo segnale che settembre è stato il picco.

Non darei troppo peso a una singola rilevazione. Due letture consecutive sotto il 3,50% cambierebbero la mia valutazione; una sola non la cambierebbe.

I tassi fissi e quelli variabili si sono avvicinati, e il 4,00% è il prossimo riferimento

Per scadenza, i mutui a tasso fisso da uno a cinque anni sono costati il 3,75% nel settembre 2026, contro il 3,11% di un anno prima e appena sotto il 3,80% di agosto. I mutui a tasso fisso da cinque a dieci anni hanno raggiunto il 3,91%, il valore più alto della finestra. I mutui a tasso fisso oltre dieci anni si sono attestati al 3,65%. I mutui a tasso variabile sono stati al 2,99% a luglio, al 3,37% ad agosto e al 3,29% a settembre.

Quel balzo dei variabili ha colmato gran parte del divario. Il tasso fisso a uno-cinque anni era superiore di 0,64 punti percentuali al tasso variabile a luglio (3,63% contro 2,99%) e di 0,46 punti a settembre (3,75% contro 3,29%). La mia lettura è che le banche abbiano riprezzato verso l'alto i costi di finanziamento a breve termine nel corso dell'estate. I dati non dimostrano questa causa. Un movimento di questa entità può in parte rientrare, e un tasso variabile tornato sotto il 3,10% indicherebbe che quello di agosto è stato un episodio isolato.

Per chi acquista casa, l'effetto pratico è che lo sconto per scegliere il variabile si è ridotto proprio mentre i tassi fissi toccavano i massimi. Per le banche significa meno margine di manovra per competere sul prodotto a tasso variabile. Per chi modella il servizio del debito, il tasso fisso a cinque-dieci anni è quello da monitorare. Una rilevazione pari o superiore al 4,00% lo porterebbe oltre l'intervallo tra il 3,50% e il 3,91% degli ultimi 13 mesi.

Cosa osservare: la BCE il 17 dicembre, poi i volumi

Il calendario della BCE indica la riunione del Consiglio direttivo sulla politica monetaria per il 16 e 17 dicembre 2026, con conferenza stampa il 17. La successiva è prevista per il 3 e 4 febbraio 2027. I prezzi dei mutui reagiscono meno alla decisione in sé che alle indicazioni prospettiche e alle proiezioni dello staff. Indicazioni orientate a tagli metterebbero in discussione la lettura della scala che sale. Indicazioni orientate a ulteriori strette la confermerebbero e porterebbero in gioco il riferimento del 4,00% sulla scadenza a cinque-dieci anni.

I dati sui prezzi e sui volumi arrivano più tardi e descrivono operazioni già concluse. Le statistiche ufficiali trimestrali sulle compravendite e l'indice dei prezzi delle abitazioni dell'Istat per il terzo trimestre sono attese intorno alla fine dell'anno; non ho verificato le date, quindi conviene controllare il calendario di ciascun istituto. Entrambi riflettono contratti stipulati prima che il tasso di settembre fosse fissato, perché il mutuo viene firmato dopo il contratto preliminare. Un terzo trimestre stabile, quindi, non dimostrerebbe che i tassi più alti non incidano. Le letture utili sono quelle del quarto trimestre 2026 e del primo trimestre 2027.

La lista di controllo, in ordine:

• Inizio di dicembre, statistiche della BCE sui tassi bancari per ottobre (data non confermata): tasso complessivo sopra il 3,60% a sostegno della lettura; sotto il 3,50% per due mesi consecutivi, la confuta.
• Stessa pubblicazione: tasso fisso a cinque-dieci anni pari o superiore al 4,00%; tasso variabile sotto il 3,10%.
• 17 dicembre, conferenza stampa della BCE: la direzione delle indicazioni prospettiche.
• Volumi di compravendite del quarto trimestre 2026 e del primo trimestre 2027: un calo con prezzi sostanzialmente stabili indicherebbe che il rialzo dei tassi produce effetti con ritardo.